——“探尋2022年房地產發(fā)展新機遇”論壇演講
7月19日,中國著名經濟學家任澤平先生應邀出席麥田房產主辦的“探尋2022年房地產發(fā)展新機遇”論壇,并發(fā)表了主題演講。
任澤平認為,中國經濟正在經歷從高速增長到高質量增長轉變的關鍵時期,而房地產作為國民經濟發(fā)展的支柱型產業(yè),也同樣面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。
以下我們將從“中國經濟的發(fā)展形勢、中國房地產發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)以及新周期下中國房地產發(fā)展的機會”等三個方面,分享任澤平先生在本次論壇中的主要觀點。
一、中國經濟發(fā)展面臨百年未遇之大變局
中國經濟經過改革開放幾十年的高速發(fā)展,取得了舉世矚目的成就:2021年中國GDP規(guī)模達114.4萬億元,以美元計價,中國GDP規(guī)模17.7萬億美元。美國2021年GDP為23.0萬億美元,中國GDP相當于美國的約77.1%。但是,隨著中國經濟發(fā)展進入深水區(qū),尤其是這兩年又面臨疫情和中美貿易摩擦,面臨的挑戰(zhàn)也越來越多。
任澤平對此分析道:“目前中國GDP約占全球經濟規(guī)模的17-18%,美國大約在23-24%,中美加起來占全球經濟比重超過百分之四十,所以說未來的世界是中美的世界。中美貿易摩擦為什么爆發(fā)?因為美國的貿易逆差一半來自中國,從我們的角度看展現(xiàn)了我們強大的制造能力,從美國的角度看他面臨巨大的貿易逆差以及產業(yè)空心化?!?/span>
“解決這個問題最好的辦法就是中國要發(fā)展,當有一天中國的經濟規(guī)模是美國的兩到三倍時,摩擦就結束了。所以說,中國最好的應對是改革開放?!?/span>
2010年中國超過日本成為世界第二大經濟體,當時日本國內輿論一片嘩然、不服,有的認為是中國gdp數據造假所致。2021年中國經濟規(guī)模超過日本的三倍,這種質疑聲隨之消失,日本安心做老三。中美問題解決的唯一辦法,就是有一天中國經濟總量是美國的三倍,引領全球經濟增長、貿易、科技創(chuàng)新乃至改革開放,樹立人類文明前進的新燈塔,于是今天看到的這些紛爭自然就會消失,因為爭論和摩擦只會在勢均力敵時才會多發(fā),在國際秩序的叢林法則下,爭論止于實力。所以,我們要切記發(fā)展是硬道理,是首要任務。中華民族是偉大的民族,相信經過新一輪改革開放,經過一代代人卓絕的奮斗拼搏,中國定能重回世界之巔,拿回曾經屬于自己的王座。
面對這種內外部環(huán)境,中國做出了一系列調整,如供給側結構性改革、碳中和、新發(fā)展格局等。對于這一系列調整,任澤平評論道:“走到今天這些調整是必然的,隨著人口紅利結束,只能通過創(chuàng)新來驅動經濟發(fā)展?!?/span>
那中國經濟新的增長點在哪?
任澤平認為是“新基建”:“如果說20年前中國經濟的“新基建”是鐵路、公路、橋梁的話,那支撐中國未來20年經濟社會繁榮發(fā)展的‘新基建’則是:新能源、新能源汽車、充電樁、新一代信息技術、數字經濟、人工智能、數據中心、工業(yè)互聯(lián)網等,這些都是未來中國新的增長引擎?!?/span>
“中國經濟正在經歷百年未遇之大變局:通過增速換擋、供給側結構性改革等,從高速增長轉向高質量發(fā)展?!?/span>
二、中國房地產大開發(fā)周期接近尾聲,將進入“存量房”時代
從98年房改開始,中國的房地產進入高速發(fā)展階段,2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元,增長18.2倍,年均增長15.6%。
經過二十多年的發(fā)展,中國房地產的大開發(fā)周期已經接近尾聲,任澤平認為主要有三個標志:
1、城鎮(zhèn)化進程開始放緩。
任澤平說:“改革開放之初中國的城鎮(zhèn)化率17.92%,中國80%多是農民,中國的房地產發(fā)展,和城鎮(zhèn)人口快速增加是息息相關的。大量的人口進城,也帶來了強勁的購房需求。”
“城鎮(zhèn)化基本分為兩個階段,第一個階段,是農村人口變成城鎮(zhèn)人口,第二個階段是都市圈城市群化,中國已經進入第二個階段了。”
“現(xiàn)在中國的城鎮(zhèn)化率是64%,城鎮(zhèn)化的速度客觀來講也在放緩。”隨著城鎮(zhèn)化進程接近尾聲,房地產發(fā)展也將進入新階段。
2、人均住房面積和套戶比達到很高水平。
衡量一個房地產市場增長前景的兩個重要指標,一個是人均住房面積,一個是套戶比,而這兩個指標,中國都已經達到了很高的水平。在談到人均住房面積時,任澤平分享道:“中國的人均住房面積已經從改革開放前的不足10平米,增長到2020年的近35平米,接近發(fā)達國家水平?!?/span>
他又分享了套戶比:“一線城市套戶比低于1,未來還有一定需求;三四線城市已經超過1.1,再加上17-18年棚改貨幣化,很多低能級城市,年輕人走了,戶均住房甚至可能超過兩套?!?/span>
對于大多數三四線城市,住房需求已經飽和,任澤平認為未來中國大約70%的城市房地產進入存量時代,因為沒有新來人口:“東北鶴崗一套房子幾萬塊錢沒人要,杭州深圳房子每平米幾萬搶不到。為什么?核心還是人口流入所帶來的需求以及購買力?!?/span>
3、總和生育率不斷下降。
任澤平說:“我們現(xiàn)在的生育率是1.15。是什么概念呢?美國是1.9,法國是1.8,德國、英國是1.6-1.7,號稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數?!?/span>
“我們的嬰兒潮在62-76年,那時的生育率在6以上,也就是每對夫婦生六個以上。70年代末我們實行了嚴格的計劃生育,生育率開始斷崖式下跌。”
“62-76年出生的這波人影響了中國的房地產進程。中國房地產98年房改以后為什么會有黃金20年,是因為這批人趕上結婚生子要買房。為什么最近大戶型賣得好,是因為這批人要換房?!倍S著出生人口的下跌,中國房地產的人口紅利也在消失。
“買房的主力人群是20-50歲,20歲之前沒能力買,50歲之后不需要了。按照統(tǒng)計顯示20-35歲是首次置業(yè)購房,35-50歲是改善性購房?!?/span>
自2014年以來,置業(yè)人群見頂后開始回落,購房需求迎來峰值,這是跟過去20年的最大不同,也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層次原因。
所有這些因素疊加,造成了中國房地產開始向“存量房”時代轉變。
從長遠看,以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產稅為核心推動二次房改,實現(xiàn)房地產軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于房地產,從各方面觀察來看,現(xiàn)在確實到了政策出手的臨界點,主要是保交樓和房企重組。一方面,加大對剛需和改善型需求的支持力度,長短兼顧妥善應對局部停貸現(xiàn)象,重點是保交樓保復工保民生,給予強有力的金融工具支持。另一方面,從現(xiàn)在起,對于還在正常運轉的房企包括民營房企可以加大支持力度,能堅持到現(xiàn)在說明管理層基本面還是過硬的??梢钥紤]由這些優(yōu)質房企牽頭并購重組整個行業(yè),每個這樣的房企配套一個AMC和財團,給予金融工具配套。再不出手可能就晚了,就可能錯過時間窗口。行業(yè)內部的并購重組,比外部的要好,專業(yè)的人干專業(yè)的事,有助于房地產軟著陸、行業(yè)結構優(yōu)化、長期平穩(wěn)健康發(fā)展以及保交樓老百姓安居樂業(yè)。
三、未來,中國房地產的機會在一二線城市、在都市圈
任澤平還對中國房地產未來發(fā)展機會做了分析:“中國建了那么多房子,到了今天,房地產還有沒有空間?有,中國房地產開發(fā)建設的空間在都市圈、城市群人口流入地區(qū)?!?/span>
他認為人口向頭部地區(qū)集中的趨勢越來越明顯:“中國的人口流入區(qū)域,從原來的四六分化、三七分化變?yōu)槎朔只?。根據澤平宏觀和智聯(lián)招聘的聯(lián)合研究數據,全國的330多個城市,人口流入的只占20%?!?/span>
任澤平說:“我們研究了世界上幾十個國家后發(fā)現(xiàn),人口大遷移是都市圈化、大城市的勝利。大家知道,美國在過去上百年,人口源源不斷地從中部地區(qū)流入到東西海岸都市圈城市群,結果就是廣大的中部地區(qū)房價長期滯漲,兩大海岸線房價不斷創(chuàng)新高?!?/span>
“再來看日本。在過去的上百年,人口源源不斷的往三大都市圈遷移。日本1.3億人三千六百萬在東京都市圈,韓國5000萬人中2500萬在首爾都市圈。”
任澤平認為中國也正在經歷這樣一個過程:“人口往長三角、珠三角、京津冀、廣東、浙江、江蘇、山東這些地方集聚。中國未來的城鎮(zhèn)化大約還有十幾個百分點的空間,未來的人口流向就是我們的19個城市群,重點就是長三角和珠三角以及區(qū)域中心城市?!?/span>
2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南,此時期甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮,全部位于北方。具體來看,2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人,2010-2020年粵、浙增量分別為216.9萬、101.4萬人,江蘇兩個時期分別為56.2萬、60.9萬人。
人口往都市圈城市群遷移集聚,帶來基礎設施投資、產業(yè)分工、規(guī)模效應、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、住宅投資等機遇。到2030年,2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在四大都市圈、19個城市群。
“為什么年輕人愿意來大城市?因為一二線城市拼的是才華和勤奮,回到老家拼的是關系,只有來到了一二線城市,你才能有更公平實現(xiàn)自己夢想的機會?!?/span>
任澤平還通過對比東京的人口容量,認為北京和上海的人口增長還有很大空間:“北京是2200萬人,上海是2400萬人,如果城市規(guī)劃包括軌道交通、教育、醫(yī)療等能夠規(guī)劃的好,這些城市應該正常都應該超過三千萬人,北京可以再增加800萬,這個城市就會變得更有活力?!?/span>
任澤平最后總結說:“房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。我們要判斷一個地方、一個區(qū)域的房地產周期,它影響因素非常多,區(qū)位、人口、貨幣、產業(yè)等等。但最重要的是什么?在長期來說,是人口。一個區(qū)域經濟繁榮發(fā)展的根基還是在人,一個地方如果人口源源不斷地流入,不僅房地產繁榮,其他產業(yè)也會繁榮。”
來源:今日頭條