資 陽 地 建 信 息
第8期
資陽市地產(chǎn)建筑商會秘書處主辦 2015年3月26日
《2015房地產(chǎn)走勢與對策》大家談
系列信息之三：
按：鄭總是四川省立翔（集團）有限公司董事長，同時他還是中國企業(yè)家聯(lián)合會副主席、世界鄭氏企業(yè)家總商會監(jiān)事長、北京大學四川企業(yè)家俱樂部副理事長，他曾隨國家主席習近平出訪俄羅斯，他為人低調(diào)、做事厚道，思維敏捷、見多識廣?，F(xiàn)將他在本會第一屆第二次會員大會上的演講全文轉(zhuǎn)發(fā)，請學習宣傳、決策參考。
房地產(chǎn)走勢與對策
各位領(lǐng)導、各位嘉賓、女士們、先生們：
下午好！
很高興和大家一起出席我們資陽市地產(chǎn)建筑商會一年度理事大會。
一、房地產(chǎn)業(yè)基本概況：
我國正在向現(xiàn)代化高速邁進，正在爬坡階段，現(xiàn)代化建設遠未完成?，F(xiàn)代化有個顯著標志就是城鎮(zhèn)化（發(fā)達國家為70-80%，全國是52%，我們四川資陽是38%，遠遠低于全國平均水平。）發(fā)展的空間還很大。我前幾天與任志強、任大炮（中國房地產(chǎn)業(yè)大佬級人物），吃飯、交談中他說房地產(chǎn)還需發(fā)展十年才能達到現(xiàn)代化國家的基本要求。我們在坐可能有2、3、4套房子。但我們很多老百姓沒有像樣的房子呀。每年結(jié)婚的、舊房子換新房子、窄房子換寬房子、農(nóng)村進城的、鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城市的很多很多是剛需，也有一部分改善型需求。別人說，存在就合理，政府去打壓干什么？應由市場說了算。我們是市場經(jīng)濟型國家，一旦現(xiàn)代化建設完成后，像現(xiàn)階段發(fā)達國家，他們的住宅、道路、下水道等基礎設施全部建成了的。現(xiàn)在的歐洲國家的工程公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司，直接叫你破產(chǎn)，房子根本賣不出去。中國再過十年，房子也會賣不出去。
房地產(chǎn)行業(yè)在一個國家或地區(qū)的社會經(jīng)濟活動中，始終扮演者重要角色。它不僅是國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)，更是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)能為人類生產(chǎn)生活活動提供空間，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對生產(chǎn)生活空間的需求，持續(xù)的貢獻于國民經(jīng)濟增長并在特定的經(jīng)濟環(huán)境條件下被作為帶動經(jīng)濟增長的發(fā)動機，是企業(yè)、家庭積累財富的重要手段，為社會提供了大量的就業(yè)機會，特別是農(nóng)民工的就業(yè)，房地產(chǎn)、建筑約占40%的比重。有人說要把文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為支柱性產(chǎn)業(yè)。如電影業(yè)200-300億/年產(chǎn)值，哪里能與建筑、房地產(chǎn)7-8萬億產(chǎn)值可比。
二、房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題
長期以來，我國主流媒體在對房地產(chǎn)妖魔化，普遍存在兩種謬論。一種說法是中國房地產(chǎn)業(yè)綁架了國民經(jīng)濟，一種說法是中國房地產(chǎn)業(yè)給國家金融業(yè)帶來了巨大風險，影響了我國經(jīng)濟的安全運行。實際是有些地方政府是“一房多吃”：一吃土地出讓金，二吃土地增值稅，三吃企業(yè)所得稅，四吃轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個稅，五吃房地產(chǎn)稅，六吃遺產(chǎn)稅（見11月12日人民日報）。政府和金融機構(gòu)所得占房地產(chǎn)銷售額的75%以上，土地出讓金占房屋銷售額的約40%。房屋也是一種商品，一個再簡單不過的常識。政府向一個商品多次征收稅費，不管在哪個環(huán)節(jié)，其結(jié)果必然會促使該商品漲價。政府又想抑制房價，又想從房地產(chǎn)市場獲得更多收入，世上哪有兩全其美的好事，老百姓哪負擔得起……
根據(jù)以上所述，真實情況是房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與它直接相關(guān)行業(yè)77個，間接關(guān)聯(lián)行業(yè)200多個，對國家的GDP和財政稅收的貢獻率特別大。中國房地產(chǎn)業(yè)給國家金融業(yè)總體帶來的不是巨大產(chǎn)業(yè)風險，而是更多的機遇和貢獻。我國房地產(chǎn)土地增值稅、土地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓稅費等占國家全年稅收收入的約40%，有的地方財政超過50%?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了多么大的穩(wěn)定作用。
房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演重要的角色，“衣食住行”中的“住”，在人們生活中始終占據(jù)著重大的比重。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長毛大慶（萬科執(zhí)行總經(jīng)理）表示，中國房地產(chǎn)業(yè)需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決，說房地產(chǎn)行業(yè)還有8年到10年的大量需求，一點都不為過。房地產(chǎn)行業(yè)存在行業(yè)和市場“錯配現(xiàn)象”，具體表現(xiàn)為三個方面。第一個錯配：土地財政?！斑@是最簡單的、不動腦子的發(fā)展方式“，城市化率已經(jīng)達到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。第二個錯配：土地價格飛漲，地王頻生，實際上這個問題只出現(xiàn)在很少量的城市。過去說70個城市調(diào)控房地產(chǎn)，實際上真正有問題的恐怕也就10來個城市，甚至今天只剩下個位數(shù)的幾個城市。第三個不匹配：房子蓋得很快，但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。老百姓兜里的財富，并沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來。
現(xiàn)在反腐敗，我們堅決支持，這里先表明政治態(tài)度。我們是政協(xié)委員，要說實話、真話。但反腐敗?我們老百姓沒有得到實惠；?公務員隊伍該發(fā)的不敢發(fā)，前期發(fā)了的又要退；?資陽的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)80-90%破產(chǎn)；④工業(yè)企業(yè)50%要破產(chǎn)；⑤我們的三產(chǎn)業(yè)：如餐館、賓館、副食糖酒到經(jīng)營服裝都在虧。
習近平主席說：“人民群眾美好愿望就是我們奮斗的目標”。我們請求、懇求我們地方政府領(lǐng)導要拿出現(xiàn)在新常態(tài)的切實可行救助措施，為我們老百姓、企業(yè)謀利益。別人說：前期到現(xiàn)在我們紀委、檢察院忙不過來，反腐“永遠在路上”，我們堅決贊同。現(xiàn)在是公安廳、經(jīng)偵局忙不過來。下一步就是刑警隊忙不過來。社會問題也要出來，也要威脅我們政權(quán)根基呀……（如政府欠工程款問題……）希望市委政府拿出可行的辦法和措施，切實改變現(xiàn)在各行各業(yè)不景氣局面。
三、民企融資“既貴又難”
前幾天，全國300多名民營企業(yè)家在山東濟南出席全國工商聯(lián)十一屆三次執(zhí)委會時，普遍表示“日子難過”。當前緊繃的資金鏈、居高不下的稅負給企業(yè)帶來前所未有的生存壓力，許多民企尤其是中小企業(yè)經(jīng)營難以為繼，生存舉步維艱。需求不振、高成本、高稅負與當前的民企生死攸關(guān)。
民企用錢“既貴又難”，目前，我國銀行貸款實行的是“還舊貸新”，民企是“短貸長投”，也就是企業(yè)要將原來借款還清之后，才能再貸新款。四川省工商聯(lián)副主席陳陸文說：“企業(yè)都死掉了，還怎么去創(chuàng)新，首先要保證民企活命”。本身經(jīng)營狀況還比較好的民企，有產(chǎn)品、有市場、有銷路，結(jié)果資金鏈斷裂，猶如“釜底抽薪”帶來了致命一擊。
全國工商聯(lián)副主席何俊明說，銀行等金融機構(gòu)對貸款資金的“雁過拔毛”，導致了實體經(jīng)濟用錢“既貴又難”。而國有企業(yè)有可以充分利用的行政資源，一些大型的民營企業(yè)有著良好的政商關(guān)系，但民營中小企業(yè)是實體經(jīng)濟脆弱的板塊，因此受影響最大，一些中小企業(yè)不得不向民間高息借款渡過難關(guān)，一些無法維持下去的企業(yè)老板只能“跑路”。
我們建議，引導銀行等金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務，加大對民企尤其是中小企業(yè)的信貸投放力度，確保金融機構(gòu)對中小企業(yè)貸款的平均增長速度不能低于整個銀行業(yè)的貸款平均增長速度，所有商業(yè)銀行要設立專門為中小企業(yè)服務的專營性機構(gòu)，并實行獨立核算，獨立審批。
四、高稅負、高成本壓力把民企逼上“絕路”
有些企業(yè)稅負超過30％，員工的“五險一金”占到了成本的40％至50％。據(jù)有關(guān)研究部門測算統(tǒng)計，從稅收上看，主要包括增值稅、營業(yè)稅、所得稅等，滲透到企業(yè)的每一個環(huán)節(jié)。在收費上主要包括教育費附加、水資源費、社會保險費等，據(jù)估算，通常交1元稅，就要交0.5元至0.7元的費。
目前中小企業(yè)的實際稅負已超過30％，一些企業(yè)反映一半利潤要用來交稅費。一般企業(yè)每年的利潤增長空間僅有5％，但是財務成本以20％遞增。特別是中小微型企業(yè)甚至處于虧損狀況仍要納稅繳費，而且逐年增加，高稅費已成為民企發(fā)展的第一羈絆。
全國工商聯(lián)副主席何俊明指出，融資難，企業(yè)可以縮小經(jīng)營規(guī)模，融資成本高企業(yè)利潤低一些，但可能有獲得更大利潤的資本和機會。而高稅費是從企業(yè)收入、利潤中直接增加企業(yè)生產(chǎn)成本，直接掠走企業(yè)經(jīng)營成果，而對企業(yè)沒有一點幫助。3月18日，李克強總理主持召開國務院常務會議要求做好：“稅費減免新舉措”。中小微型企業(yè)是吸納就業(yè)的主力軍和納稅的主要力量。如果中小企業(yè)被高稅負壓垮，那么，不但稅收稅源被徹底切斷，而且將失去更多就業(yè)崗位和就業(yè)機會，增加社會的不穩(wěn)定因素。
當前，越是中小企業(yè)，所承受的稅負越重。目前的稅制不僅沒有起到公平化的作用，反而加劇了不公平，從而放大了稅負痛苦。民企遭遇很多不公平對待，不能平等使用生產(chǎn)要素和公平參與市場競爭，有時要面臨濫用自由裁量權(quán)、釣魚執(zhí)法等問題。政府和企業(yè)本來是“魚水關(guān)系”，有些地方卻變成了“水煮魚”的關(guān)系。此外，在政府的公信力方面，“新官不理舊賬”和不作為現(xiàn)象也一直存在。當前高壓反腐背景下，政府“為官不為”作風嚴重，“門好進，臉好看，但是不辦事”。
五、房地產(chǎn)業(yè)的春天也正在來臨
今年全國“人代會”、“政協(xié)會”，李克強總理的政府工作報告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，將“穩(wěn)定住房消費”。前幾天（3月20日），濟南、廣州重新認定“首套房標準”：90㎡以下首付2成，90㎡以上3成；二套房首付5成。而即使手里有一套，只要還清貸款再買房時也算首套，首付30%。這個月或下個月銀行肯定還要降準、降息。
上星期五（3月20日)（今天是3月23日，星期一），全國首個省級救市文件出臺。福建省《關(guān)于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，個人購買首套房、首改房（含一手房和二手房），不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。?預計馬上有10個以上省市發(fā)布類似政策；?央行馬上降準、降息；?各地方政府將發(fā)布購房補貼（實際資陽市政府已提前做了，前段時間房交會首套房政府獎現(xiàn)金7000元）……預計今年下半年房地產(chǎn)業(yè)有好轉(zhuǎn)。
六、房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)下的對策
著名經(jīng)濟學家厲以寧（李克強總理博士生導師）3月4日在政協(xié)討論會上說，“中國經(jīng)濟增長中，房地產(chǎn)業(yè)的作用不可低估。沒有房地產(chǎn)帶動，經(jīng)濟增長拉力不夠。如果說經(jīng)濟發(fā)展中有一個大機車在前面跑，那就是房地產(chǎn)。不要談到房地產(chǎn)就說泡沫，今天仍然要振興房地產(chǎn)?！?/span>
在樓市新常態(tài)下：
建議一：各新聞媒體要做好輿論的正確引導，加大房地產(chǎn)市場信息的宣傳力度，傳遞正確的市場信息，引導科學的消費投資觀念，要采取多種形式，加強對有關(guān)政策的解釋、宣傳工作，使廣大居民正確理解國家和省里各項有關(guān)政策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。特別是近期，可以說是購房的黃金時期，各新聞單位要配合好房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商，做好房地產(chǎn)業(yè)的宣傳。
建議二：提高服務環(huán)境質(zhì)量：在提高城市規(guī)劃水平，優(yōu)化城市環(huán)境，改善人文環(huán)境的基礎上，建立市場預警預報機制，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。建立房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格漲幅和空置狀況的預警體系，通過信息的全面采集和數(shù)據(jù)分析來加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，準確判斷我市房地產(chǎn)運行狀態(tài)和發(fā)展趨勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中存在的問題，并有針對性地分類提出調(diào)控對策，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
建議三：房地產(chǎn)企業(yè)要搶抓機遇實現(xiàn)更大的抱負。1.抓質(zhì)量。要盡可能滿足居民的質(zhì)量綜合需求，在規(guī)劃設計質(zhì)量方面，要能體現(xiàn)可持繼發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，即能滿足當前需要，又為未來發(fā)展留有充分余地。2.抓品牌。樹品牌、創(chuàng)名牌是房地產(chǎn)一項長期、艱巨、復雜的系統(tǒng)工程，要有科學的戰(zhàn)略方案，遵循一定的程序，一定的方法來進行。3.抓服務。完善的售后服務、良好的物業(yè)管理是非常重要的，特別是優(yōu)質(zhì)的、有成效的物業(yè)管理服務，是現(xiàn)代住宅小區(qū)的重要組成部分，是現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)塑造住宅精品，除了抓好小區(qū)的規(guī)劃、設施、施工外，最重要的還是塑造物業(yè)管理精品，將物業(yè)管理服務超越單純的維修與維護，更強調(diào)了小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式。
建議四：取消對開發(fā)貸款的限制，允許向信用狀況較好的開發(fā)企業(yè)提供貸款支持。
建議五：通過收購開發(fā)商存量小戶型做保障房，幫助開發(fā)商度過難關(guān)。
建議六：允許緩交或分期繳納開發(fā)涉及的基礎設施配套費、人防費、大修理基金等建設規(guī)費。
建議七：實施購房入戶政策。
建議八：取消外國人購買商品房的套數(shù)限制。
建議九：對商品房積壓嚴重地方，減少商品房土地供應量。
預計：
“舊有的房地產(chǎn)生態(tài)會逐步被顛覆，首當其沖的便是房企。這個過程會持續(xù)好幾年，5年之后50%以上的開發(fā)商都沒了，10年之后，只會剩下15-20%?！?/span>
房地產(chǎn)行業(yè)的集中度和競爭可能在未來幾年比過去十年更激烈，只有具備很強的專業(yè)能力、精細化的運營能力、投資能力、管理能力的精英企業(yè)，才能在下一輪的競爭中繼續(xù)發(fā)展和擴張。
最后：再次對資陽市地產(chǎn)建筑商會理事會表示祝賀！對廣大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的辛勤工作表示衷心的感謝！你們?yōu)楣埠蛧F(xiàn)代化建設作出了巨大貢獻！預祝大會取得圓滿成功！
謝謝！
2015年3月23日
發(fā)：各會員單位。
送：市工商聯(lián)（總商會），市住建（房管）局，市民政局
